복비 계산하는 방법, 계약 전에 이 순서로 확인하면 덜 헷갈려요

복비가 헷갈리는 이유부터 잡기

얼마 전 지인이 전세 계약을 앞두고 복비가 생각보다 크게 나왔다며 계산이 맞는지 물어본 적이 있어요. 보증금은 3억 원인데 월세도 조금 붙어 있었고, 중개사무소에서 말한 금액에 부가세까지 더해지니 머릿속이 금방 복잡해지더라고요.

복비는 정확히 말하면 부동산 중개보수입니다. 공인중개사가 집을 소개하고 계약을 중개한 대가로 받는 돈이고, 매도인과 매수인 또는 임대인과 임차인이 각각 부담하는 구조예요. 즉 매매 계약에서 복비가 200만 원이라고 하면 보통 한쪽 당사자가 내는 금액을 말합니다.

중요한 건 복비가 아무렇게나 정해지는 돈은 아니라는 점입니다. 공인중개사법 시행규칙과 시·도 조례 기준에 따라 거래금액별 상한요율이 있고, 실제 금액은 그 상한 안에서 정합니다. 그래서 중개사무소에서 제시한 금액이 법정 상한인지, 상한보다 낮게 협의된 금액인지부터 구분해야 해요.

주택 매매 복비 계산하는 방법

아파트, 빌라, 단독주택 같은 주택 매매는 거래금액 구간에 따라 상한요율이 달라집니다. 한국공인중개사협회가 안내하는 현행 요율 기준으로 보면 매매·교환의 경우 5천만 원 미만은 0.6%에 한도 25만 원, 5천만 원 이상 2억 원 미만은 0.5%에 한도 80만 원입니다.

2억 원 이상 9억 원 미만은 0.4%, 9억 원 이상 12억 원 미만은 0.5%, 12억 원 이상 15억 원 미만은 0.6%, 15억 원 이상은 0.7%가 상한입니다. 여기서 한도액이 따로 없는 구간은 거래금액에 상한요율을 곱한 금액이 기준이 됩니다.

예를 들어 8억 원짜리 아파트를 매수한다면 8억 원에 0.4%를 곱해 최대 320만 원이 나옵니다. 10억 원 주택이라면 9억 원을 넘는 구간이라 0.5%가 적용되어 최대 500만 원입니다. 이 금액은 말 그대로 상한이라서, 계약 전에 450만 원처럼 낮춰 협의하는 것도 가능합니다.

• 5천만 원 미만: 0.6%, 한도 25만 원
• 5천만 원 이상 2억 원 미만: 0.5%, 한도 80만 원
• 2억 원 이상 9억 원 미만: 0.4%
• 9억 원 이상 12억 원 미만: 0.5%
• 12억 원 이상 15억 원 미만: 0.6%
• 15억 원 이상: 0.7%

전세와 월세는 거래금액을 먼저 계산해야 해요

전세는 비교적 단순합니다. 전세보증금이 곧 거래금액이에요. 전세금 4억 원짜리 주택이라면 임대차 구간 중 1억 원 이상 6억 원 미만에 해당하므로 상한요율 0.3%를 적용합니다. 계산하면 최대 120만 원입니다.

임대차의 주택 상한요율은 5천만 원 미만 0.5%에 한도 20만 원, 5천만 원 이상 1억 원 미만 0.4%에 한도 30만 원, 1억 원 이상 6억 원 미만 0.3%, 6억 원 이상 12억 원 미만 0.4%, 12억 원 이상 15억 원 미만 0.5%, 15억 원 이상 0.6%입니다.

월세는 여기서 한 단계가 더 있습니다. 거래금액을 보증금 더하기 월세 곱하기 100으로 계산합니다. 예를 들어 보증금 1억 원, 월세 80만 원이면 1억 원에 8천만 원을 더해 거래금액은 1억 8천만 원입니다. 이 경우 1억 원 이상 6억 원 미만 구간이라 상한요율 0.3%, 최대 복비는 54만 원입니다.

다만 이렇게 계산한 금액이 5천만 원 미만이면 월세에 100이 아니라 70을 곱합니다. 보증금 1천만 원, 월세 40만 원이라면 1천만 원 더하기 2천800만 원으로 거래금액은 3천800만 원이 됩니다. 이때는 5천만 원 미만 구간이라 0.5%를 적용하지만 한도 20만 원도 같이 봐야 합니다.

오피스텔과 상가는 기준이 다릅니다

오피스텔은 주거용처럼 쓰더라도 조건을 따져야 합니다. 전용면적 85제곱미터 이하이고, 전용 입식 부엌과 전용 수세식 화장실, 목욕시설을 갖춘 오피스텔은 매매·교환 0.5%, 임대차 0.4% 이내가 적용됩니다.

그 조건에 맞지 않는 오피스텔이나 상가, 토지, 공장 같은 주택 외 부동산은 거래금액의 0.9% 이내에서 협의합니다. 이 부분에서 헷갈리는 경우가 꽤 많아요. 같은 오피스텔이라도 면적과 설비 조건에 따라 적용 방식이 달라질 수 있기 때문입니다.

상가 임대차도 단순히 보증금만 보는 게 아니라 월세 환산을 넣어 거래금액을 계산합니다. 그래서 보증금은 낮아 보여도 월세가 높으면 복비 상한이 생각보다 커질 수 있어요. 계약 전에 물건 종류가 주택인지, 요건을 갖춘 오피스텔인지, 주택 외인지 먼저 확인하는 게 계산의 출발점입니다.

복비 협의할 때 놓치기 쉬운 부분

복비에서 자주 놓치는 게 부가가치세입니다. 중개보수 상한표에 나온 금액은 보통 부가세 별도 기준으로 안내됩니다. 중개사무소가 일반과세자라면 중개보수에 10% 부가세가 붙을 수 있어요. 예를 들어 중개보수가 100만 원이면 실제 청구액은 110만 원이 될 수 있습니다.

또 하나는 계약 전에 요율을 말로만 넘기지 않는 것입니다. 중개대상물 확인·설명서나 계약 관련 서류에서 중개보수 금액, 적용요율, 부가세 포함 여부를 확인하면 나중에 얼굴 붉힐 일이 줄어듭니다. 특히 매매가 큰 금액일수록 0.1% 차이도 수십만 원에서 수백만 원까지 벌어질 수 있습니다.

• 거래금액을 먼저 계산하기
• 주택, 오피스텔, 상가·토지 중 어디에 해당하는지 확인하기
• 상한요율과 한도액을 같이 보기
• 부가세 포함 금액인지 따로 물어보기
• 계약 전 중개보수 금액을 서류로 확인하기

솔직히 복비는 집값이나 보증금에 비하면 작아 보일 수 있지만, 막상 이사 비용까지 한꺼번에 나가는 시기에는 꽤 부담스럽습니다. 그래서 계약 직전에 급하게 계산하기보다 매물 보러 다닐 때부터 대략의 상한액을 알고 있으면 협의도 훨씬 편해집니다. 복비는 법정 상한 안에서 정하는 돈이라는 점만 기억해도 불필요한 긴장감은 많이 줄어듭니다.